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购买新房必须知道的流程

发布时间:2014-11-20  来源:  点击:
 

 

一、选房:

  选择地理位置对于投资者来说,应选择黄金地段、有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施马上会得到较大改善的地段,这样的地段今后将有较大的升值潜力。

  对于其他购房人来说,一般老年人应选择环境幽雅、空气清新的地段,就医看病也应是重点考虑的因素;上班族应选择上、下班和社会交往方便的地段;有子女上学的家庭应考虑靠近学校的地段。

  选择户型近年来,开发商在房屋设计时大多遵循 “ 三大一小 ” 的原则,可以说提出这一观点,摈弃了传统的居住理念,符合百姓对住房功能不断完善的要求。但一些开发商盲目追求 “ 三大一小 ” ,反而给消费者带来使用上的不足或浪费。专家认为,在追求 “ 三大一小 ” 的前提下,还应满足以下几个条件:主卧室应保证 15平米以上;起居室不要过大,一般在25平米即可。

  同时在选择户型时应注意: A、厅内户门不要过多,面宽(或称厅跨)应在3.9米以上,至少也应满足3.6米;B、动静区域宜分清。卧室位置要求深一些,户门最好不要直接面对着厅,同时卫生间与主卧的距离要近,避免穿厅;C、注意房屋通气性。户内空气对流
也是考察户型好坏的重要指标。D、购房人在选择居室朝向的同时,也应考虑室外景观。如能看到山、水、社区花园,会让您感到心旷神怡,使您一天紧张的心情得以放松。
  考察社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。
  考察小区内环境,可从以下几个方面审视: 1.小区内绿化程度;2.小区内功能划分;3.社区内无干扰,人、车分流。
  社区外环境应多观察,是否靠近体育场、公园、高校等,或依山、临江。
  考察配套设施购房人在选择楼盘时,还应考虑菜市、医院、银行、学校、公交线路等生活配套设施。配套设施越全,日后越会让您感到生活的便利。
  查看法律文件法律文件包括:五证、两书、开发商营业执照,
现房还应有竣工验收报告 
     五证:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售(预售)许可证  两书:是指住宅质量保证书、住宅使用说明书
  二、物业管理
  询问物业管理标准目前北京商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、公寓等几类,北京市小区管理办公室都做出了相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司,然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害,又可以让您对今后的生活负担,做到心中有数。

  三、总价格、单位价格、
楼面地价
  总价格:简称总价,是指一宗房地产的整体价格。一般来说,总价不能说明房地产价格水平的高低。
  单位价格:简称单价,是指单位
土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映
房地产价格水平的高低。  楼面地价:又称单位建筑面积地价,简称楼面价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价 =土地总价格 ÷ 建筑总面积;楼面地价 =土地单价 ÷ 容积率

  四、签订认购书
  商品房正式销售工作开始后,一般会设立售楼处,购房人在认可本项目后,可到售楼处签订认购书,并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况,并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
  签订认购书是商品房销售程序的一个环节,买卖双方签订认购书的主要内容包括:
  (1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。
  (2)认购物业的楼层;户型;房号;面积。
  (3)房价。包括单价;总价。
  (4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。
  (5)认购条件。包括:定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户,签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
  当签订完认购书后,销售方应给购房人《签约需知》,以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括:
  ? 项目法律文件:
国有土地使用证号、销售许可证。
  ? 购房人应携带的
有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
  ? 房款
支付方式
  ? 购房应缴纳的税费说明:印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

  五、预售
  买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后 30日内,到所属房屋土地管理
局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

  六、签订买卖契约
  购房人在签订认购书后,应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
  签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环,契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份,其中正本贰份,开发商和购房人各执壹份。副本贰份,开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括:
  (1)
土地使用证及使用年限
  (2)商品房销售许可证号
  (3)房产名称及购房人购买房产的类型
  (4)所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
  (5)房价款。包括单价和总价
  (6)付款方式
  (7)双方违约条款
  (8)保修条款
  (9)买方接受物业管理公司
管理条款
  (10)预售登记
  (11)房屋转让
  (12)房屋过户
  (13)纠纷、争议的解决方式
  (14)附件一:房屋
户型图
  (15)附件二:装修设备标准
  (16)附件三:共有共用部位

  同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。

  七、办理入住
  签物管合同,办理入住手续:当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住了。

  八、过户
  办理产权过户、领房产证:最后开发商要到权属处为购房人办理
房产过户手续,即确权 ,并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证,交纳房产权属登记费,权证工本费,权证印花税。

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