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配套篇

发布时间:2014-11-11  来源:滑县房产网  点击:
 
  1.什么是配套
  对配套的理解,有助于理解产品的性价比,即是否买得值,划算,还涉及到对价格内容的理解,以明确开发商的营销方针,尤其是促销做法。
  科学地说,配套,应包括楼宇自身配套/项目市政配套与规划中的配套成熟程度/居住使用相关的现实配套,其中,真正有意义的,能够对买房者有真正帮助的就是第三种,即与你日后居住相关的现实配套,而开发商计价内容的配套却包括了第一种即开发商所称的特色配套,第二种即市政现实与远景,相关的第三种反而没有计入考虑范围,由此让消费者对价格无法准确理解,进而支付了不该支付的部分,并且由于人们的消费重心放在户型的考究上,开发商规划审计的重心也放在容积水平最优状态下的户型均好性,最终受损的是买房人。
  第一种意义的配套--楼宇特色配套: 指开发商在规划之初做为特色卖点并在规划中有所落实的,为单个项目所独有的个性化配套服务设施,大约市场中出现过的如管家服务,如高档会所,如康体设施,如拓展训练场所,如特殊的绿地或公共活动场所,象社区公园,象特色商业街但消费对内对外进行了适当区分者,当然也包括在社区功能特色方面的引进或借助于外力,象学校,象基地性质的项目引进,象示范性居住区建设都可算在内。
  显然,第一种成本必须计价并在某种程度上高于其取得成本,这是因为其稀缺性与开发商进行了独特的设计,如同手机中的第一代产品,往往卖个好价钱,尔后慢慢下调。所以买房时,对于个性化的特色配套,要慎之又慎,一定要考虑自己是否在居住后期能够达到可使用状态,即普能人能消受,不计费或计费可以承担。
  第二种意义的配套--项目周边市政配套与市政远景规划及目前的成熟程度: 我们有买房的时候,非常注意各式配套,但都把配套统一理解为市政及楼宇配备的各类可利用设施,但对于利用程度与是否有费,成本有多少以及购房目的要求下是否由投资人最终承担,都没有搞清楚。但开发商很显然都把这些客观优势或潜在优势做为了项目的卖点。
  正是这种错误认识,或约定成俗,导致开发商拿地的时候也无意中将这些市政前景或配备现实情况做为地价的竞价因素之一,有的甚至做为主要因素,而政府为这块土地订价的时候也将自己套进去了,认为未来一段时间政府会投资建设的重大利好,也应该做为地价的一个部分来计算地租。
  远景规划与目前有所成熟的配套对自住买房,于价格这一环而言,应该退出,没有实际意义,如你所购房子未来在火车站的边上,现在叫你多掏钱,愿意吗?再比如告诉你所在项目是中环主交通要道,现在让你多掏钱或比照着市区同样程度配套的地段来计入房价,你愿意吗?谈价谈价,这个是显然可以杀一杀的。
  就算是市政配套,即目前的现实配套市政设施,也有个与使用性相关的评价,这个参考第三种配套的理解,详细见下文。
  第三种意义的配套--与居住者普遍相关的可使用配套: 显然,该配套取材于前述配套中的已实施部分,但外延远小于第一种第二种配套的实际内容。
  真正有利于普遍消费者的配套实际就是社会性功能在社区或居住小区的现实表达,包括小孩普及教育设施,医疗设施,社区便民设施,公共活动场所或绿地,保安保洁与社区管理等,由于各项目配建有商业裙楼,他们是补给型的配套,是后天的商业性供应,不是一般人所能经常性可利用的。
  因为,有些特色配套,一般买房人无法消受,如奢侈的会所,并且不专属于一个高档的别墅级社区,显然,这个会所是商业性的,有费的,只不过服务内容与品质是按高档消费来订制的,它实际归属于社区的富人,但成本分摊却之不恭,完全由普遍消费者在买价中分摊或被转嫁了。
  类似计入价格但普遍消费者无法消受的配套还有诸如三语或贵族学校,如所有特色配套的VIP卡式消费,如高档室内游泳设施或康体设施,如部分酒店式公寓配套的管家服务与酒店功能等等。
  由于竞争与市场矛盾使然,许多开发商着眼于软件的开发引进而将其以配套成本摊入了房价,这也属于消费者无法受益但承担了成本的部分,如引进名校,开发社区活动中的非公益设施,甚至承担了社会性功能,如老龄自助设施等。软配套也应该依照上述分类来认真考虑与落实。
  2.优良小区配套标准
  ·交通
  交通是买房要考虑的重要因素,四通八达、进出方便、有停车位,物业才算物尽其用。生活在人多车多的上海,买房的时候自然应该先把几个预选楼盘的交通状况拿来比较一下,具体如下:道路设施道路通过能力、设计的运行速度、实际运行速度及运行安全状况。
  公共交通包括公共汽车、地铁等公共交通的线路数,与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程度,公共交通工具运行起止时间、运行速度、票价,从房子所在地到公共交通点的距离,使用出租车的方便程度。
  交通便利度包括经常经过的路段内路网通畅程度,是否经常堵车,到达市内主要地点是否便利等。交通管制包括行车路线、方向、时间、速度限制及车辆种类限制。此外,还要考虑有无固定停车场地,如没有,随时停车能否有保证也不能不考虑在内。
  ·环境
  一个小区的环境主要包括两个方面:周边的地理环境(地段)和社区内的环境,下面我们就从这两个角度来看看。地段是所有购房者在购房时都很关注的,选择市区还是郊区要根据个人的需要而定。查看小区内部环境要从以下几个方面入手:小区规模、布局、绿化、楼距、路况、车库、安全度等。
  ·布局
  在居住区规划中,应使住宅布局合理,为保证每房都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离,即为日照间距,上海地区采用1.6-1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高度差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够,北面住宅的底层就不能获得有效日照。
  ·绿化
  绿化做得好坏要用绿地率来衡量,绿地率指的是居住区用地范围内各类绿地的点和占居住区总用地的百分比。值得注意的是,"绿地率"和"绿化覆盖率"是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶的绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念由于居住区绿地在遮阳、防风防尘等方面起着重要的作用,所以有关规范规定:新建居住区绿地率应不低于30%,上海近郊居住区绿地率在35%以上为宜。
  ·楼距
  两栋楼之间的距离最好超过24米为宜,而窗户也不能面对面地整齐排列,否则家中的一举一动在对面都可以看得一清二楚,私密性太差。一般情况下,人与人之间距离24米内能辨别对方,12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成"通视"现象,选择住宅时应予以注意。
  察看小区外部大环境,包括交通道路及车站设置,菜场及商业网点设施,学校、医疗机构、体育场所,噪音及污染等。
  ·优良小区配套设施
  包括市政配套、生活配套两个方面。市政配套是指水、暖、气等。活动基础设施应包括:
  教育设施:托儿所、幼儿园、小学、中学等;
  医疗卫生设施:卫生站、居住区门诊、医院;
  文化体育设施:综合文化活动中心、体育场;
  商业服务设施:综合食品商场、综合百货商场、集贸市场、药店及其他第三产业设施;
  金融邮电设施:银行、邮局等;
  行政管理设施:街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。
  居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学,以排除城市交通对小学生上学路上的威胁,且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。
  目前经常见到的"会所",指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限,普通老百姓购买的房子面积不会很大,购房者买的是80平方米的住宅,有了会所,他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。随着居住意识越来越偏重私密性,休闲、社交的需求越来越大,会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施,收费标准如何,是否对外营业,预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题,也是购房者应当了解的内容。

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