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不动产登记的四大问题及存在现象

发布时间:2014-12-23  来源:  点击:
 
        明年3月1日起,《不动产登记暂行条例》将在全国范围内实施,我国不动产统一登记制度随之正式建立。记者昨日从国土资源部获悉,这部《条例》中首次明确不动产登记的物权体系,规定10种不动产权利将依法登记。而这部《条例》的实施,被认为是奠定了房地产税等一系列税制改革的技术基础。
 
  《条例》分为总则、不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任和附则共6章35条。10种不动产权利则包括集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。
 
  在不动产登记的类型方面,分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等8大类。根据规定,原有的登记证书不会作废。
 
  如何登记?
 
  “一个窗口进、一个窗口出”
 
  未来,这些来自农、林、牧、渔的各类信息将汇总到一个“大账本”上,即汇总到统一的大数据库中。怎么才能让信息尽快进入,如何能保证信息准确?
 
  “不动产登记工作最关键的环节,在地方。”国土资源部地籍司(不动产登记局)司长(局长)王广华说,目前,国家层面不动产登记职责和机构建设基本完成,22个省份完成了省级职责整合,但市县一级的职责和机构整合工作普遍没有启动。
 
  如果市县一级的职责和机构没有整合到位,不能按照《条例》的规定实施不动产统一登记,会不会面临“行政违法”的尴尬局面呢?
 
  王广华回应说,正在努力去避免这种情况的发生。从全国范围来说,地方政府将尽快全面完成省、市、县三级职责和机构整合,并确保各级不动产登记机构能够顺畅接受上级不动产登记主管部门的指导和监督、上下对口一致。
 
  那么对于这个“大账本”上的内容,应该怎么收集?
 
  “我们将会本着方便群众的原则,从后台移交不动产资料;对于老百姓而言,各地区将会尽快设立不动产登记窗口,实现一个窗口进、一个窗口出。”王广华说。
 
  为了让老百姓尽量适应这种变化,手中的各种房产证、权属证书也将按照“不变不换”的原则执行。即已经依法发放的证书继续有效。若是产权人在新证书颁布前就已经申请了登记,将会继续发放旧版证书;新的证书颁布后申请登记的,发放新版证书。
 
  “总而言之,原来各部门已经发放的证书继续有效,各地区将不得强制要求更换证书,不增加企业和群众负担。对此,我们将尽快出台有关政策和意见。”王广华说。
 
  如何推进?
 
  登记平台2017年全面运行
 
  这份“大账本”,将在2017年全面运行。王广华说,2015年下半年,各地将陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接,提供不动产登记信息查询服务。2015年7月就将上线试运行信息平台;2016年完善平台并扩大试运行范围;2017年全面运行。目前,这一平台已经形成了顶层设计,即将组织平台的开发建设。
 
  在信息平台投入运行前,各地要全面清理和整理不动产登记历史资料,按照国家统一制定的数据库标准和数据整合建库技术规程,对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合,建立关联关系,健全完善不动产登记信息数据库。信息平台投入运行后,各地应根据当地信息化工作基础,提早对各类不动产登记操作系统软件进行融合、对接,形成统一发证的业务操作系统软件,支持与本级国土、住建、农业、林业、海洋等部门的业务协同,提供本级登记信息查询服务,并按照信息平台统一技术要求,预留接口,做好准备,一旦成熟,及时接入信息平台,并将本地区日常不动产登记信息实时纳入信息平台。
 
  同时,按照国务院的统一部署和安排,国土资源部等相关部门将以部际联席会议制度为平台,创新工作机制,按照“有事集中”原则开展集中办公,充分发挥平台的积极作用;商请住建部积极推动不动产统一登记技术层面的试点工作;加强沟通协调,继续做好土地承包经营权登记与不动产统一登记衔接。
 
  如何保密?
 
  泄露信息者将处分或追究刑责
 
  清华大学法学院教授程啸认为,《条例》明确了登记不动产权利的具体类型。今后,无论是不动产登记机构在受理登记申请或按照有关国家机关的要求进行登记,还是人民法院处理不动产登记纠纷案件,都应当依据本《条例》加以判断。
 
  中央财经大学不动产法研究所所长尹飞说,《条例》着重规范了不动产登记的具体程序,明确在不动产登记的发起、受理、审核、记载等阶段以及相应的信息共享与保护等环节,不动产登记机构及其工作人员相应的职权,从而为登记机构依法行政奠定了法律基础。
 
  这其中,他关注了关于不动产登记保密的问题。“对于不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人,《条例》也明确了其保密义务。”他说,如果违反国家规定,泄露不动产登记资料或者登记信息,给他人造成损失的,将依法承担赔偿责任,对有关责任人依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
 
  同时,为了维护不动产权属证书、不动产登记证明的权威性,避免登记错误,《条例》规定,对于伪造、变造或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的行为,将实施收缴、没收违法所得等行政处罚,并可依法追究民事赔偿责任以及刑事责任。
 
  延伸阅读
 
  或成为房地产税技术铺垫
 
  《条例》中虽然只字未提房地产税,但其发布,在业内还是被认为将推动我国财税制度改革,将为推出房地产税、遗产税等税种做了技术铺垫。
 
  对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,《条例》首先在制度上保障不动产登记工作有法可依,为摸清不动产家底做好制度保障,为未来房产税、遗产税等财产性税收的研讨、课征做好前期准备。
 
  “由于不动产统一登记本身是一项复杂而相对长期的系统性工作,尽管条例的推出意义重大,但这与房产税、遗产税等财产性税收的真正全面开征之间还有相当距离。”胡景晖说,在登记之后,相关财产性税收的课征同样需要制度层面的设计。即使开征,对只拥有自住型物业的家庭来说,也很可能会有相应的豁免;而对于拥有多套房产的家庭,短期内也不会面临税负的增加。
 
  中原地产首席分析师张大伟说,在《条例》发布以后,房地产税费体系重构才能有望改变当前重交易环节轻保有环节、税费混乱以费代税等现象,弱化房地产金融属性,使其回归居住属性,最终对于保持房价稳定、减少投资投机产生实际效果。
 
  二手房市场或出现波动
 
  不动产登记明年3月施行的重磅消息落地,北京二手房市场会出现哪些变化?多家地产研究机构给出了惊人相似的回答。
 
  “从短期来看,《条例》公布会对二手房市场产生一定冲击,特别是《条例》第二十五条,可能导致新一轮的投资客集中抛售房产,高端二手房供量有望增加,这对于平抑二手房市场价格将起到积极作用。”亚豪机构市场总监郭毅说。
 
  第二十五条内容显示,“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。郭毅分析,这一条虽然并没明确说会以自然人为条件,查询名下持有房产状况,但多部门信息联网的威慑力,依然打破了以往房产信息查询的瓶颈,将会导致新一轮的“投资客”集中抛售房产。
 
  张大伟认为,《条例》落地后,“房地产作为过去10年财产主要藏匿形式的选择将出现变化。”“灰色资金进入房产的可能性降低,过去灰色资金购买的房产也将可能转变投资形式。”他说。
 
  这样的积极作用,会使得房地产高端市场主力消费群体的财富更为“阳光透明”。郭毅预测,这些购房人或许以新兴高知新贵阶层为主,客群的转变也将推动开发商转变粗放式发展方式,更加追求产品设计、营销与服务的个性化。
 
  “由于《条例》被视为财税制度改革的基础条件之一,因此也会导致一部分持有多套房产的业主加快出售房产,增加存量房供应。”胡景晖说,在楼市供求相对平衡、房产投资属性相对减弱的情况下,《条例》的出台从中远期来看能起到平抑房价的效果,对购房人来说是利好。但他提醒,期待《条例》出台让房价大幅回落“不现实”,因为整个制度建设是为了让楼市更加持续健康的发展,打压房价并非其目的。
 
  四问不动产登记
 
  问:啥叫不动产?
 
  答:地海房林等定着物
 
  在《条例》之前,就没有上位法对“不动产”进行准确定义。国土资源部政策法规司副司长魏莉华说,《物权法》没有对不动产的概念进行界定。而在起草《条例》的过程中,专家们确定通过列举明确外延的方式来确定“不动产”的概念。最终发布的《条例》第二条规定,本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。所谓“定着物”就是指固定于土地、并不能移动的、有独立实用价值的物,比如房子等。
 
  记者注意到,在未来的“大账本”中,各种不动产登记的单元是不同的。比如土地以宗地为登记单元,房屋以幢套层间为登记单元,海域则以宗海为登记单元。这也就是说,在一个人拥有的同一宗土地上,可以有属于他的很多套房屋,这些房屋不会因为不动产统一登记而被糅合在一起。“不动产登记单元则是由这些不动产权属界限封闭范围所形成的独立空间,具体的界定标准和编码规则下一步将进行细化。”魏莉华说。
 
  问:不动产登记到底为了啥?
 
  答:为了保护公民物权,少东奔西跑
 
  近几年来,提到“不动产登记”制度,似乎都和抓贪官有关,那这个制度对老百姓有什么用呢?
 
  “进行不动产统一登记,最主要目的就是保护公民的物权。”中国土地矿产法律事务中心法律处处长蔡卫华说,以前,公民的不动产由不同的部门管理和登记,导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界限不清,权利归属不明确,曾经引发众多矛盾和纠纷,“有的甚至产生恶性械斗,引发群体性事件。”
 
  同时,由于此前各部门的登记方法、技术规程等不一致,很容易导致重登、漏登公民名下的各种土地权利。“统一登记后就可以减少甚至杜绝类似的问题发生。”蔡卫华说。
 
  以农村用地为例。在农村,一个人要想就名下不动产登记,就要到四个不同的部门办理四个不同的证件——住房要到建设部门办理《房屋所有权证》,宅基地要到国土资源部门办理《集体土地使用证》,承包的土地要到农业部门办理《农村土地承包经营权证》,栽种的树木要到林业部门办理《林权证》。
 
  “各种证书满天飞,不仅增加了人民群众办证的不便,而且增加了其时间、资金成本。”蔡卫华说,统一登记之后,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,不必再东奔西跑。
 
  问:不动产登记“公开”谁可查?
 
  答:权利人、利害关系人和有关国家机关
 
  都登记了不动产,也在制定过程中多次提及“公开性”,那是否就意味着可以在全国范围内启动“以人查房”,挖出腐败线索,揪出更多靠贪腐活着的“房叔”和“房姐”?
 
  对此,中国社会科学院研究员、长城学者孙宪忠给出了否定的回答。
 
  “在征求意见稿讨论过程中,就出现过对于‘公开性’的争论甚至误解。”他说,这些观点主要有两种,其一是要求不动产登记的资料要向社会所有的人公开,要许可人们自由地查询他人的房产;其二是把不动产登记和反腐败立法相联系,要求该条例能够发挥监督官员房产拥有情况的作用。
 
  对于这两种观点,孙宪忠认为都有不同程度的问题。而在昨日发布的《条例》中,明确规定了“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供”。对房产而言,权利人就是房主,利害关系人就是买房人。
 
  那么这种公开,为何会止步于权利人和利害关系人?
 
  “我国《物权法》第十八条规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应该提供。而‘公开性’指的是不能禁止民事主体了解不动产登记簿;它许可权利人、利害关系人查询、复制。”孙宪忠说。
 
  他认为,这种“公开”,是为了在物权变动过程中,保障相关利害人的交易安全。“比如买卖二手房,买方知悉房屋以及所有权存在的最佳方法,就是查询不动产登记簿上记载的房屋以及所有权的状态。”他说。
 
  但和此前媒体曾经热议的“以人查房”和“以房查人”话题相关联的是,《条例》中的“公开”对象不是所有人。孙宪忠说,个人财产对一般社会大众而言,具有一定私密性,不是任何人都可以随意地知悉别人的财产权利的状态。“在现实生活中,立法必须防止利用‘公开’规则扰乱、甚至损害民众生活安康私密的现象发生。”
 
  问:是否有助“阳光立法”?
 
  答:俩立法不在一个体系内
 
  几年前,业内就传出风声说要进行全国房地产情况联网,这种风向在不断传播中发酵,被人期许能够同时实现反腐,甚至能够推动“阳光立法”,把“房叔”查个底儿掉。
 
  但《条例》出台后,立刻有声音表示“失望”,因为其中没有要求官员必须公开房产的内容。颁布《条例》的目的,是否真为了反腐和“阳光立法”?孙宪忠说,这其中有误读。
 
  “从国际经验看,‘阳光立法’内容很多,其中之一就是要求官员公布其财产,以方便社会监督。这些立法是专门针对官员的立法,和不动产登记立法不在一个体系之内。”孙宪忠说,那些要求利用不动产登记簿的公开性来实现“阳光立法”的功能、达到限制甚至惩治官员腐败的要求,难以得到支持。
 
  “不动产登记立法属于财产立法,不论官员还是民众,其不动产财产都要纳入登记,但是‘阳光立法’只能针对官员,不能针对一般民众。”他解释道,法律可以要求官员公布其财产,但是不能要求一般民众也公布其财产。所以,不能把不动产登记簿纳入到“阳光立法”的范畴之内。
 
  “‘阳光立法’是非常强力的法案,国家司法部门可以据此行使非常强大的权力,不要说像不动产登记簿这样具有一定公开性的官方档案,即使是在法律上处于保密原则保护下的个人存款资料等,只要是涉及官员腐败的,国家法制机构都可以查询。”他说。
 
  不动产如何登记?
 
  1
 
  哪些不动产需要登记?
 
  集体土地所有权;
 
  房屋等建筑物、构筑物所有权;
 
  森林、林木所有权;
 
  耕地、林地、草地等土地承包经营权;
 
  建设用地使用权;
 
  宅基地使用权;
 
  海域使用权;
 
  地役权;
 
  抵押权;
 
  法律规定需要登记的其他不动产权利
 
  2
 
  不动产都要登记什么?
 
  ★不动产以不动产单元为基本单位进行登记。
 
  ★不动产单元具有唯一编码。
 
  ★不动产登记簿应当记载以下事项:
 
  不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
 
  不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
 
  涉及不动产权利限制、提示的事项;
 
  其他相关事项
 
  3
 
  不动产登记有哪些程序?
 
  ★因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。
 
  ★属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:
 
  尚未登记的不动产首次申请登记的;
 
  继承、接受遗赠取得不动产权利的;
 
  人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定
 
  等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;
 
  权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;
 
  不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;
 
  申请更正登记或者异议登记的;
 
  法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
 
  不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。
 
  4
 
  哪些单位可查询?
 
  ★国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
 
  ★不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。
 
  ★查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。
 
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